VvE-schilderwerk in Rotterdam: zo werkt het traject

VvE-schilderwerk in Rotterdam vraagt om een andere voorbereiding dan schilderwerk voor één woning: er is een bestuur, een meerjarenonderhoudsplan en vaak een hele gevelrij die in één keer wordt aangepakt. Wie dat proces begrijpt, plant een stuk soepeler.

Wat staat er in het meerjarenonderhoudsplan (MJOP)

De meeste VvE's werken met een meerjarenonderhoudsplan (MJOP): een overzicht van welk onderhoud wanneer nodig is, en welk bedrag daarvoor gereserveerd staat. Buitenschilderwerk staat daar meestal in met een interval van 5 tot 7 jaar, afhankelijk van de staat van het houtwerk en de ligging van het gebouw. Staat schilderwerk niet expliciet in het MJOP, dan is dat het eerste wat het bestuur moet laten bijwerken voordat er een offerte wordt aangevraagd.

Een MJOP is een planning, geen wet. Een gevel aan de zuidwestkant vangt meer regen en wind dan een binnentuinzijde en is daardoor eerder toe aan een beurt. Loopt het houtwerk zichtbaar achter op het plan, laat dan de opname bepalen wat er moet gebeuren en pas daarna het plan aan. Meer over die intervallen leest u in het artikel over hoe vaak buitenschilderwerk nodig is.

Wie beslist: bestuur of ledenvergadering

Voor regulier onderhoud dat al in het MJOP en de begroting staat, kan het bestuur meestal zelfstandig een opdracht geven. Gaat het om een groter bedrag, een uitzondering op de begroting, of komt het onderhoud niet voor in het plan, dan is meestal instemming van de algemene ledenvergadering nodig. Vraag dit vooraf na bij het bestuur, dan voorkomt u dat een geaccordeerde offerte alsnog vertraging oploopt door een extra vergadering.

Moet het langs de vergadering, zet het dan als apart agendapunt op de uitnodiging met de offerte als bijlage. Vraag in hetzelfde besluit om een machtiging voor het bestuur om binnen een bepaald bedrag te tekenen. Dat scheelt een tweede vergadering als er onderweg iets bijgesteld moet worden.

Wat u vastlegt voordat u offertes opvraagt

Hoe scherper de uitvraag, hoe beter de offertes te vergelijken zijn. Leg vooraf vast:

• Omvang. Welke gevels, welke verdiepingen, en gaat het gezamenlijke trappenhuis mee?
• Onderdelen. Kozijnen, ramen, deuren, boeidelen, balkonhekken, bergingdeuren.
• Privé of gemeenschappelijk. Wat volgens de splitsingsakte onder de VvE valt en wat niet.
• Bereikbaarheid. Is een steiger nodig, een hoogwerker, of kan het vanaf ladders?
• Herstelwerk. Wordt houtrotherstel meegenomen en tot welk bedrag?
• Periode. In welk kwartaal het werk uitgevoerd moet worden.

Stuur deze uitvraag naar elke partij die u om een prijs vraagt. Dan liggen er straks offertes op tafel die over hetzelfde werk gaan.

Offertes vergelijken op gelijke grondslag

Verschillen in prijs zitten bijna nooit in het uurtarief, maar in wat er wel en niet in zit. Kijk of elke offerte hetzelfde aantal vierkante meters aanhoudt, hetzelfde aantal lagen en dezelfde voorbehandeling. Twee lagen op een geschuurde en gegronde ondergrond is iets anders dan één laag over de bestaande verf heen, ook al staat er in beide gevallen "schilderwerk gevel" boven.

Let verder op hoe meerwerk geregeld is, wie de steiger levert en voor hoelang, en welke betaaltermijnen gelden. Voor buitenschilderwerk hanteren wij een richtprijs van € 35 tot € 40 per m², inclusief materiaal en btw, bij werk in normale staat. Wat wij voor een bestuur doen staat op onze pagina over VvE-schilderwerk.

Hoe het offertetraject voor een VvE-bestuur werkt

Een VvE-offerte begint meestal met een gezamenlijke opname op locatie: de staat van het houtwerk, de gevel en eventuele bijzonderheden zoals balkons of gemeenschappelijke trappenhuizen. Daarna volgt een offerte met een duidelijke uitsplitsing per onderdeel, zodat het bestuur die makkelijk kan voorleggen aan de vergadering. Plan dit ruim vooraf: bij een VvE ligt er vaak meer tijd tussen offerte en akkoord dan bij een particuliere opdracht, alleen al door de vergadercyclus.

Laat bij die opname iemand van het bestuur meelopen. Dan ziet u zelf waar het houtwerk het slechtst is en waarom bepaalde posten in de offerte staan. Dat maakt het toelichten in de vergadering makkelijker dan een prijs verdedigen die u alleen van papier kent.

Planning door het jaar heen

Buitenschilderwerk plant u van het voorjaar tot in het najaar, bij droog weer en niet te lage temperaturen. Een besluit in het najaar betekent dus vaak uitvoering in het volgende seizoen. Werk terug vanaf de gewenste uitvoeringsperiode: eerst de opname, dan de offerte, dan de vergadering, dan de inplanning. Binnenwerk in gemeenschappelijke ruimtes, zoals trappenhuizen en portieken, kan het hele jaar door en is een goede invulling voor de wintermaanden.

Veelgemaakte fouten

De fout die de meeste VvE's geld kost, is te lang doorschuiven. Zolang de verflaag dicht is, is een beurt vooral schuren en overschilderen. Ligt het hout eenmaal open, dan komt er timmerwerk bij en loopt de rekening op, terwijl de reservering in het MJOP nog op het oude bedrag staat.

Twee andere missers: offertes vergelijken die niet over dezelfde omvang gaan, en één gevel los aanpakken terwijl de steiger toch al staat. Dat laatste lijkt goedkoper, maar u betaalt de opbouw een tweede keer als de rest aan de beurt is.

Portiekwoning of VvE-gebouw: het verschil

Niet elk gebouw met meerdere bewoners heeft dezelfde structuur. Bij een portiekwoning is er vaak een kleinere VvE of soms zelfs geen VvE voor de gevel, terwijl grotere appartementencomplexen bijna altijd een formeel bestuur en een MJOP hebben. Twijfelt u onder welke situatie uw gebouw valt, vraag het gerust na bij uw offerteaanvraag.

Het praktische verschil zit in de besluitvorming. Een kleine VvE regelt het onderling aan de keukentafel, een grotere heeft een vergadercyclus, een beheerder en een begroting.

Praktisch aan de slag

Stuur bij uw aanvraag het laatste MJOP mee als dat er is, samen met een paar foto's van de gevel en het houtwerk. Dan stemmen we de offerte af op wat het bestuur nodig heeft om een besluit voor te leggen. Aanvragen kan via het offerteformulier of telefonisch op 085 115 0139.

Veelgestelde vragen

Hoe vaak moet VvE-schilderwerk gebeuren?

Voor buitenschilderwerk houden de meeste meerjarenonderhoudsplannen 5 tot 7 jaar aan. De staat van het houtwerk en de ligging van de gevel bepalen of dat korter of langer wordt.

Wie geeft opdracht voor het schilderwerk?

Het bestuur, als het werk in het MJOP en de begroting past. Valt het daarbuiten of gaat het om een groot bedrag, dan is een besluit van de algemene ledenvergadering nodig.

Wat kost buitenschilderwerk voor een VvE?

Reken op € 35 tot € 40 per m², inclusief materiaal en btw, bij werk in normale staat. Steiger, houtrotherstel en andere bijzonderheden worden apart in de offerte gezet.

Hoe lang van tevoren moeten we aanvragen?

Houd rekening met de vergadercyclus en het schilderseizoen. Een opname in het najaar of de winter geeft een bestuur genoeg tijd om in het voorjaar een akkoord en een datum rond te hebben.